האם כדאי לקנות נדל"ן במונטנגרו ואיך הכי טוב לעשות זאת?

בילדות רבים כנראה חלמו על בית ליד הים, כי זה כל כך רומנטי לגור באתר נופש. מבוגרים קונים לפעמים נדל"ן כזה לא כל כך כדי לגור כאן דרך קבע או כדי לבוא לחופשה בלי לדאוג להזמנה, אלא כדי להרוויח כסף מהשכרת דיור. אותה מונטנגרו מקבלת מדי שנה פי כמה יותר תיירים ממה שגרים כאן, מה שאומר שיהיה ביקוש קבוע לדירה ממוקמת היטב במהלך העונה וזה יכול להשתלם במהירות.

לימוד תכונות הנדל"ן במונטנגרו, יש לציין כי דירות ובתים במדינה זו יכולים להיות מספר עצום של יתרונות. שקול את העיקריים הקשורים לרוב הדירות למכירה.

• הביקוש לדיור להשכרה לטווח קצר במונטנגרו גדל במהירות בשנים האחרונות, ולא צפויים תנאים מוקדמים לירידה בביקוש. בשנת 2017 עלה מספר המבקרים בארץ לראשונה על 2 מיליון וממשיך לגדול בהתמדה. מחירים נמוכים, בהשוואה לאתרי נופש רבים אחרים, מושכים לכאן תיירים, וגם המדינה קבעה משטר ללא ויזה עם רוב שכנותיה והרבה מדינות פוסט-סובייטיות. כתוצאה מכך, 20% מהאורחים מגיעים מסרביה, רוסיה ואוקראינה מספקים יחד את אותה כמות, עד 10% מהמבקרים מסופקים על ידי בוסניה והרצגובינה, אבל גם תיירים עשירים ממערב אירופה מגיעים לכאן.

• אטרקטיביות ההשקעות של מגזר הדיור במדינה טובה מכיוון שנקבעו כללים שקופים ומציאותיים עבור משקיעים זרים, המזכירים בצורה מדהימה את האיחוד האירופי למופת בהקשר זה. בנוסף, המדינה רק לאחר קבלת העצמאות ב-2006 הבינה כמה היא יכולה להרוויח על תיירות, כי כאן נבנה כמות עצומה של מלאי דיור לאחר התאריך הזה. המשמעות היא שיש הרבה מבנים חדשים שנבנו בטכנולוגיות חדישות, בנוסף אין בעיה למצוא דירה פנויה לרכישה.

• אם תרצו, תוכלו למצוא דיור זול יחסית במונטנגרו - כאן המחיר הממוצע למ"ר אפילו לא עובד בערך. הכל תלוי במספר מאפיינים ספציפיים, למשל, הערך ההיסטורי של בניין מעלה את התעריפים, אבל נוכחות של מגרש סמוך לפיתוח מבטיח מפחיתה מאוד את המחיר. כתוצאה מכך, בדיוק אותו דיור במרחק של 300 מטר אחד מהשני עלול להיות בעל מחירים שונים. בנוסף, המחירים מושפעים מהגורם הגיאוגרפי - בשכונת בודווה היוקרתית על חוף הים הוא היקר ביותר, שאר החוף מעט יותר זול, אך באזור האאוטבק המחירים נמוכים בהרבה, למרות שגם כאן ההרים יפים. .

• גם מס ומדיניות קהילתית במונטנגרו רק תורמת לרכישת דיור כאן. כך למשל, בקניית דירה בשוק המשני, המס יעמוד על 3% בלבד מהעלות, אך אם המוכר הוא היזם עצמו, לא יהיה תשלום יתר כזה. המס השנתי לבעלים נע בין 0.1% ל-1% מהעלות למ"ר באזור זה, אבל זה ממילא לא הרבה.

• ההשקעה אינה מוגבלת להשקעות בפיתוח דיור - משקיעים גדולים יותר בונים תשתיות כמו בתי ספר עם שפת לימוד אנגלית או רוסית, נמלי יאכטות ושירותים רבים אחרים. שיפור כזה במצב תורם עוד יותר לכך שהתיירים מגיעים לכאן בכמויות, מה שאומר שיהיה משתלם עוד יותר להשכיר כאן דיור.

• מונטנגרו נחשבת לאחת המדינות הידידותיות לסביבה., כי אין כאן תעשייה רצינית, ולכן המשך הצמיחה של הפוטנציאל התיירותי נתפס כטבעי למדי.

מטבע הדברים, קיימים גם חסרונות מסוימים, אך יש מעט מהם יחסית ועבור אנשים רבים הם חסרי משמעות. עם זאת, עבורך הם עשויים להתברר כחסרון רציני, ולכן נשקול אותם גם.

• למונטנגרו יש מעמד רשמי של מועמדת להצטרפות לאיחוד האירופי, אך עדיין לא הפכה לכזו, ואי אפשר לומר שזה יקרה בזמן הקרוב. עבור משקיעים רבים מהמרחב הפוסט-סובייטי, רכישת בית בחו"ל שימושית גם בהקשר של קבלת ויזת שנגן פשוטה, גם בעלות על דירה במדינת האיחוד האירופי, ניתן להגיש בקשה לאישור שהייה, ולאחר מכן לקבלת אישור מגורים. דַרכּוֹן.

• למונטנגרו יש עבר סוציאליסטי פרובינציאלי בולט - למרות החידושים שהוצגו, התשתית, בהשוואה למערב אירופה, צולעת. כך למשל, אין כמעט הסקה מרכזית בשום מקום בארץ, אם כי בחורף, גם בחוף חם יחסית, הטמפרטורה היא 3-7 מעלות צלזיוס בלבד.

מקובל שהמקומיים מחממים את המקום במזגנים, אבל כאן רשת החשמל כבר עלולה להיכשל - השבתות עקב עומסי שיא הן עדיין לא פלא. בין היתר, המנטליות וההכשרה של הצוות המקומי הם רק משהו בין אירופה המהוללת לבין המציאות המכוערת שלנו, שעלולה להפחיד חלק מהתיירים העשירים.

כפי שצוין לעיל, המדינה ניגשה לפיתוח תשתיות תיירות בצורה מאורגנת - לפחות חלקות קרקע נמסרו לידי יזמים פרטיים, ואלה שרצו להחזיר את הכספים שהושקעו מיהרו לבנות כמות עצומה של דיור. מצד אחד, שפע ההצעות היה צריך להביא לירידה מסוימת במחירי הנדל"ן, אבל במקרה של מונטנגרו, אנו רואים כי כאן ההשקעות כבר החלו להשתלם.

התרגול מראה את זה כאשר קונים בית במונטנגרו, הגיוני מאוד לא לחפש חפץ לקנות לבד, אלא לבקש עזרה מיועצים מקומיים... אתם בעצמכם בקושי יכולים אפילו להבין בקירוב למה בית יקר עולה כל כך הרבה, ובבחירה בדיור זול יותר, לא תהיו בטוחים שאתם יודעים על כל הסיכונים ברכישה כזו.

מומחים מציינים כי בשנים האחרונות הביקוש הגובר מדרבן באופן אינטנסיבי את היזמים והם שואפים להשלים את המתקנים הנבנים בהקדם האפשרי, דבר שסובל בהכרח מאיכות הבנייה. בהתחשב בכך שרעידות אדמה מתרחשות מעת לעת במדינה הררית זו, כדאי לחשוב שוב ושוב לפני רכישת דירה בבניין חדש "לא גמור".

בנוסף, לא נדיר לשמוע תלונות על כך לבניינים הממוקמים למרגלות ההרים יש נטייה מוגברת להתגלגל בהדרגה ואף להתמוטט.

לגבי השורה הראשונה, יהיה קשה פי כמה לקנות כאן דיור, ולו רק בשל העובדה שהביקוש מזרים עשירים במיוחד גבוה כאן במיוחד. לפני כמה שנים כתבו כמה כלי תקשורת מערביים משפיעים שכ-14% משטחה של מונטנגרו כולו כבר נרכשו על ידי זרים, ויש להניח שהם מתעניינים בעיקר בחוף. על כל פנים, יש כאן אפילו אופציות, רק היו מוכנים להוציא סכום משמעותי מאוד.

לשוק הדיור במונטנגרו יש מגוון עצום מבחינת מחירים - יותר מדי גורמים משפיעים על התמחור. קחו למשל את מלאי הדיור - ניתן לקבל דירה גם בבניין רב קומות ישן, שאינו שונה מהותית מזה סובייטי טיפוסי, וגם בבניין חדש יחסית, שנבנה כבר בימי העצמאות, לוקח לקחת בחשבון את כל דרישות הבנייה המודרניות.

שוב, אי שם בהרים או אפילו בבירה פודגוריצה, המחירים עשויים להתברר כמעט מתחת לממוצע, אבל השאלה הגדולה היא כמה השקעה כזו תשתלם, כי הסטטיסטיקה מראה שהרוב המכריע של התיירים הזרים ממהרים לא כל כך. הרבה להרים כמו לים.

כל הגורמים הללו לא מאפשרים לנו לקבוע את המחיר הממוצע למ"ר - ליתר דיוק, אפשר לחשב אותו, אבל בפועל זה לא מביא שום תועלת, כי זה יכול להיות זול והרבה יותר יקר. אם אתה עדיין מעוניין ומעוניין לקבל לפחות מושג כללי על כמה אתה צריך לסמוך, עליך לדעת כי 40 אלף יורו הוא ההון המינימלי המאפשר לך לרכוש סטודיו קטן של 20 מ"ר.

דירה קטנה מסוג משפחתי בשטח של כ-50 מ"ר תעלה כך 60 אלף.

אם אתם מעוניינים בבית עם חלקת קרקע, העלות תיקבע במידה רבה על פי המבנה, ולא השטח עצמו. למשל, בית בשטח של 60 מ"ר בחצר של 200 מ"ר יכול לעלות כ-80 אלף יורו, אבל וילה מרווחת של 200 מ"ר עם מגרש של עוד 300 תמשוך 170 אלף טובות.

ההבדל במחירים תלוי לא רק בקרבה לים, אלא גם במיקום הגיאוגרפי הספציפי. קודם כל, בכל אזור הנוף הנשקף מהחלון מוערך מאוד, דיור נחשב למרשים במיוחד, שממנו נשקפים בבירור גם ההרים וגם הים.

באופן טבעי, בונוס ענק הוא שלאזור המקומי יש גישה משלו לים, באופן אידיאלי - חוף משלו, היכן שאנשים מבחוץ, למעט בהזמנת הבעלים, אינם יכולים להגיע.

אם אנחנו מדברים על האזורים, אז בין המקומות המובילים נקראים בדרך כלל ריביירת בודווה (סביבת אתר הנופש בודווה) ו-Boko-Kotorska (החוף של מפרץ קוטור, כולל Tivat).

אתה יכול לנסות לחסוך כסף על ידי בחירת לינה איפשהו בריביירה של Barskaya או אפילו בסביבת Ulcinj. יחד עם זאת, אתה צריך להבין שהעלות שלו נמוכה יותר מסיבה כלשהי - יש פחות הזדמנויות לבילוי עילית, תיירים לא כל כך להוטים להגיע לשם, ולכן הרווח כנראה לא יהיה כל כך גבוה.

כפי שמתברר מהאמור לעיל, אזרחות מונטנגרו לצורך רכישת נדל"ן בתוך המדינה, כמובן, אינה נדרשת - למעשה, המדינה, להיפך, מעוניינת שזרים ישקיעו כאן את כספם, ולכן פשט את ההליך ככל האפשר. יתרה מכך, למרות שהסיכויים והתזמון של הצטרפותה של מונטנגרו לאיחוד האירופי עדיין לא ברורים לגמרי, נראה שאנשים רבים כיום מקבלים דרכון של מדינה זו כדרך טובה להפוך בקרוב לאזרח האיחוד האירופי.

זה עניין אחר שהכל לא כל כך פשוט כאן - מונטנגרו מבקשת די הרבה עבור מכירת דרכון בפועל. כדי לקנות נדל"ן במדבר כדי לקבל מסמך, תצטרכו לשלם מ-250 אלף יורו, ובאזור מפותח - מ-350 אלף, ועוד 100 אלף בכל מקרה יש להעביר לחשבונות המדינה עצמה. יתרה מכך, אפשרות זו אינה מוצעת לכולם - תוך שלוש שנים מהשקת התכנית (2018-2021), יהיה צורך להגיש בקשה, ורק 2,000 ברי מזל ייבחרו מבין כל המועמדים שיורשו לְהִשְׂתַתֵף.

בהיעדר כסף גדול, אתה יכול ללכת דרך ארוכה יותר, לאחר שקיבל בעבר אישור שהייה בארץ. אם רכשתם כאן בית, ניתן לכם רישיון שהייה זמני, שתקף לשנה בלבד - בזמן הזה צריך להתבסס ולקבל סיבות נוספות להישאר. אם לא מצאתם עבודה ולא קשרתם את עצמכם בנישואים עם מישהו מהמקומיים, תוכלו להסתדר ללא ויזה רק אם החפץ שנרכש עולה יותר מ-40 אלף יורו - אז תוכלו להאריך את רישיון השהייה שלכם.

לא משנה איזה סוג נדל"ן תחליט לרכוש במונטנגרו - דירה, מגרש או בית - העסקה שלך תתחיל עם מה שנקרא הסכם ראשוני. זה לא אומר הרבה - הוא מתאר את התנאים לסיום עסקה (מה, איפה, מתי, בכמה, ממי ולמי), מתחשב בשיטת ותנאי התשלום, וגם קובע את גובה הפיקדון, בדרך כלל כ-10% מהשווי המוסכם של החפץ הנרכש. יש להעביר את סכום הפיקדון הנקוב לבעלים הקודם, אשר מחויב להנפיק על כך קבלה על כך שקיבל את הכספים שנקבעו בהסכם המקדמי.

לאחר מכן, מסתיים חוזה המכירה העיקרי, אשר לרישום המשפטי שלו יש להחיל רק על משרדי הנוטריון של מונטנגרו - אלו הם הכללים של המדינה. יש כאן כבר נקודות מסומנות בצורה ניכרת יותר - בנוסף למה שתואר לעיל, יש לציין, למשל, שהמוכר מסכים לרשום מחדש את החפץ לאדם אחר.

כאמור לעיל, בקניית בית בשוק המשני לאזרחי מדינות פוסט-סובייטיות, המס הוא 3% מהסכום. ככלל, כפי שמראה בפועל, מיסים, תמיכה משפטית ורישום מחדש מגדילים יחדיו את העלויות בכ-5%, ולכן בבחירת נכס כדאי לקחת בחשבון גם מרווח כזה.

הסעיף שלמוכר לא יהיה דבר נגד הנפקה מחדש חשוב מהסיבה ש כל בעל חדש, באופן הגיוני, צריך מיד לרשום את הרכישה בקדסטר המדינה עבור עצמו... עם זאת, על פי חוקי מונטנגרו, ניתן לעשות זאת לא בכל עת בעתיד, אלא ב-30 הימים הראשונים ממועד העסקה. עדיף לא להתנסות במה יקרה אם הלגליזציה לא תתרחש במסגרת הזמן המוצע, וכדי שלא יהיו בעיות מיותרות מצד המוכר ש"שינה את דעתו" והכניס חישור להגה, א. סעיף על הסכמתו לחידוש מפורט במיוחד בחוזה.

אם אתם קונים חלקת קרקע בחינם, מתכננים לעסוק בפיתוח בעצמכם, כדאי לקחת בחשבון שבמונטנגרו, רחוק מכל הקרקע כרוכה בפיתוח נוסף. יכולות להיות סיבות רבות לכך שאתר מסויים מבחינת החקיקה אינו מתאים לבנייה, אך בקושי תוכלו לשנות את הסטטוס הזה של השטח, וכל מבנה שיוקם על ידכם מתוך בורות או חוצפה יעשה זאת. להיחשב בלתי חוקי ועלול להיות נתון להריסה...

רבים מבני ארצנו, המתכננים לרכוש נדל"ן בים האדריאטי, מחליטים למכור נדל"ן "אקסטרה" במולדתם כדי לגייס כסף. חלוקת הליך אחד לשני שלבים מעכבת מאוד את התהליך וכרוכה בניירת רבה, וזו הסיבה שחלק מהמשקיעים הפוטנציאליים אפילו לא רוצים לשקול רעיון כזה, בהתחשב בכך שהוא קשה מדי ליישום. למעשה, ניתן לפתור את הבעיה קצת יותר קל ממה שזה נראה.

ישנן סוכנויות נדל"ן בינלאומיות המציעות שירות של החלפת, למשל, נדל"ן רוסי לנדל"ן מונטנגרי. במקום שתי עסקאות נפרדות, שכל אחת מהן עשויה להימשך זמן רב, מוצעת אחת ודי מהירה, מכיוון שאינך מחפש קונה לנכס רוסי, או מוכר של נדל"ן מונטנגרי - זהו, קחו בחשבון, אחד ואותה ישות משפטית. כתוצאה מכך, ייתכן שלעולם לא תקבל כסף לידיים, אך אינך מחכה עד שהחפץ שאתה מוכר ייקנה - מומחים פשוט מגיעים לכתובת שצוינה ומעריכים כמה עשוי לעלות הבית או הדירה שאתה מציע.

עקב שיתוף פעולה עם חברה רצינית, ניתן לפשט את תהליך הרישום מחדש, גם אם זה "אוכל" חלק מהתקציב... יתר על כן, שירותים כאלה פועלים בדרך כלל רק עבור מוסקבה, סנט פטרסבורג וערים גדולות אחרות בהן יש ביקוש לנדל"ן.

תשובות לשאלות על רכישת נדל"ן במונטנגרו ניתנות בסרטון הבא.