מי הוא מפתח ומה הוא עושה?

יש אנשים שמבלבלים מפתחים עם בונים, אבל לשווא. המונח עצמו הגיע לשפה הרוסית מאנגלית ופירושו "להתפתח". המטרה של היזם היא להרוויח... ישנם מספר תחומים במקצוע. בדרך כלל, שחקנים בשוק הנדל"ן קונים קרקע או בניין, משפרים ומאוחר יותר מוכרים במחירים גבוהים יותר.

אז במילים פשוטות המפתח קונה משהו ומנסה לשפר ולפתח אותו ככל האפשר. כל זה נעשה במטרה אחת - למכור במחיר גבוה יותר. בבנייה, פעילויות כאלה נפוצות ביותר. טווח האחריות הוא רחב מאוד:

• רכישת קרקע או חפץ, קביעת הפוטנציאל הטמון בו;
• ניתוח שוק לשימוש יעיל ברכישות;
• יצירת תוכנית ראשונית לפרויקט עתידי;
• גיבוש קונספט האובייקט וסקיצות הפרויקט;
• השגת כל המסמכים הדרושים לתחילת הבנייה;
• בקרה על כל שלבי יישום התוכנית;
• מחקר שיווקי;
• השכרת חפץ;
• מכירת בניין או מגרש גמור.

איש מקצוע בנייה מעורב גם בפתרון כל הבעיות הפיננסיות השוטפות. המומחה הוא שחייב למצוא משקיעים, לחשב את כל העלויות והסיכונים. היזם מתקשר עם הבנקים אם יש צורך לקחת הלוואה לבנייה. כמו כן יש צורך לתאם את הפרויקט במקרים שונים. יש מעט מפתחים מקצועיים ברוסיה, כך שהתחרות נמוכה.

המחסור במומחים נובע מכך שנדרש ידע רב בתחומים שונים. יחד עם זאת, המקצוע מקבל שכר טוב ודי מבוקש.היזם יכול לעשות פרויקטים מעניינים, כך שהעבודה בדרך כלל מהנה. במקביל, חל לאחרונה משבר בשוק הנדל"ן. למגמה זו יש השפעה שלילית גם על מפתחים.

אי הבנה של מונחים מובילה לרוב לבלבול רציני. היזם הוא הבעלים של הפרויקט, הבעלים הזמני של החפץ. כתוצאה מכך, התהליך יכול להיקרא גם רכישה לצורך שיפור ופיתוח. עם זאת, היזם שונה מהבונים. מפתח - הגדרה משפטית... על פי החוק, זה מי שאחראי. אבל מפתח הוא מונח כלכלי. המומחה הזה הוא יזם. ההבדל הוא שהמשימה העיקרית של היזם היא להעלות את ערך הבניין או הקרקע.

חשוב להבין זאת רשמית, היזם אחראי לאיכות התוצאה הסופית. היזם עצמו מושך משקיעים, מספק פרסום ועוסק ביישום הסופי. לעתים נדירות מתפקד מומחה כזה כמפתח; אלו תחומי פעילות שונים לחלוטין. רק קונצרנים או תאגידים גדולים יכולים לעבוד בכמה כיוונים בו זמנית. יש צורות אחרות של עבודה בשווקים בין-אזוריים. לחברת פיתוח גדולה עשויות להיות מספר חברות פיתוח באזורים. במקרה זה, המשרד הראשי אחראי על מידע ותמיכה פרסומית. חברות קטנות מעורבות ישירות בבנייה.

לכן, מפתחים ובונים יכולים לחפוף. הם תמיד עובדים יחד, אבל הם אחראים לתהליכים שונים. במקרה של הפרות חמורות, היזם הוא זה אשר יהיה אחראי על הבנייה באיכות ירודה.

היזם עוסק בהעלאת ערך הנכס. עם זאת, ישנם מספר תחומים במקצוע. ההבדל טמון בדרכי מציאת משקיעים. בואו נפרט את סוגי המפתחים העיקריים.

• ספֵּקוּלָטִיבִי... היזם עצמו פועל כמשקיע. כספים אישיים של מומחה או הלוואות בנקאיות משמשים ליישום הפרויקט. במקרה זה, היזם מממן באופן עצמאי את הפרויקט הנבחר, מארגן ומפקח על עבודות הבנייה. בסופו, המומחה מחפש קונים או שוכרים לנכס. פעילות מסוג זה משמשת בדרך כלל בבניית מתחמי קניות ובילוי. מפתח ספקולטיבי לוקח על עצמו את כל הסיכונים ובסופו של דבר מקבל את כל הרווחים.
• פיתוח BTS. פעילות מסוג זה היא די פשוטה אך מעניינת. פעילותו של מומחה מתבצעת ישירות עבור הלקוח. זה מקטין חלק מהסיכון. היזם לא צריך לחפש קונה לאחר שהפרויקט מוכן. בתרגום חופשי, המשמעות היא "בנייה בהתאמה אישית". תכנית העבודה שונה מאוד מהגרסה הקודמת. משקיע יוצר קשר עם יזם בהזמנה לבניית חפץ מסוים. לדוגמא: חברה משקיעה בבניית בית לעובדיה. לחברת פיתוח במצב כזה צריכים להיות מומחים רבים ושונים איתם. לכן, תצטרך לעסוק בתכנון וייעוץ, כמו גם בבנייה עצמה. במקרים מסוימים, למשקיע כבר יש פרויקט, ולכן היזם מבצע רק את שתי הפונקציות האחרונות.
• פיתוח עמלות. מושג זה פירושו פיתוח תמורת פרס. סוג הפעילות מרמז על מחזור פיתוח מלא, אשר מיושם בכספי משקיעים.אדם או חברה יכולים פשוט להגיע למפתח ולבקש ממנו להשקיע את הכספים שלו לפי שיקול דעתם. במקרה זה, מומחה חייב לבחור אפשרות להשקעה בבנייה או בבנייה מחדש של המתקן כך שהמשקיע יקבל את התועלת המרבית. היזם עצמו מקבל את הפרס.

הפיתוח מתחלק לא רק לפי שיטת משיכת המשקיעים. מומחה יכול לעבוד עם סוג מסוים של נדל"ן. ראוי לציין כי חברות גדולות בדרך כלל תופסות את כל הנישות.

• בתים כפריים. פעילות בנדל"ן יוקרה נחשבת למבטיחה ומעניינת למדי. היזם, במקרה זה, מפתח אך ורק בנייני מגורים מחוץ לעיר.
• נדלן מסחרי... אנשי מקצוע בתעשייה מרוויחים את רוב הרווחים שלהם על ידי השכרה של מתחמים מוגמרים. קנה המידה עשוי להשתנות. לפיכך, יזם יכול לפתח הן מחסנים והן מתקנים עבור מפעלים ומתקני ייצור.
• חלקות אדמה. עבודה מסוג זה כרוכה בסיכון גבוה וביצוע הפרויקט גוזל זמן רב. חברת הפיתוח רוכשת את האתר ומפתחת אותו. מומחים משפרים את השטח, עורכים מסמכים, מבצעים תקשורת שונים. לאחר מכן, הקרקע מחולקת לחלקות בנייה. לקוח הקצה מקבל פלטפורמות נוחות עם כל המסמכים הדרושים.
• נכסי מגורים... לא רק בנייה אפשרית כאן, אלא גם בנייה מחדש. סוג זה של רווחים נחשב לנפוץ ביותר. מומחים מעריכים שילוב של גורמים המשפיעים על העלות הסופית של דיור. בדרך כלל נלקחת בחשבון הידידות הסביבתית של השטח שבו תתבצע הבנייה. כמו כן, חשוב למצוא בקרבת מקום תשתית מפותחת. בנוסף, היזם חוזה את רמת ההכנסה המשוערת של מי שיקנו דיור בבית.

חברות גדולות יכולות לתפוס את כל סוגי הנדל"ן בבת אחת ולמשוך משקיעים. עם זאת, לא פעם מפתחים בוחרים בנישה ספציפית ומתפתחים בה. אין כל כך הרבה מומחים ספקולטיביים, כי נדרש הון התחלתי טוב, והסיכונים הרבה יותר גבוהים. כך גם לגבי מפתחי קרקעות.

עבודת המפתחים דורשת השקעות גדולות בעצמם - כמו במומחה. איש מקצוע חייב להיות בעל ידע במספר תחומים בו זמנית. במקרה זה, גם תכונות אישיות משחקות תפקיד חשוב. העבודה קשורה לתקשורת עם אנשים שונים, עם הרבה מתח תמידי.

התנגדות ללחץ וראש אנליטי חשובים מאוד במקצוע.... כמו כן, מומחה חייב להיות תכליתי, בעל כישורים ארגוניים ואיכויות מנהיגות. פעילויות ארגוניות וניהוליות חשובות מאוד למפתח. לפיכך, מומחה חייב להיות מסוגל לבחור צוות ולארגן את עבודתו. תצטרך גם לתקשר הרבה עם נציגים של מקרים שונים, שבהם אתה צריך סיבולת, יכולת שכנוע.

היזם יכול לשכור עוזרים, מה שמפצה על חוסר הידע בכל תחום. עם זאת, אתה צריך להיות מסוגל לבחור את הצוות הנכון. זה ידרוש לא רק כישורים אישיים, אלא גם ניסיון.

עסק מצליח דורש ממפתח לבצע ריבוי משימות. אתה צריך להיות מסוגל להעריך נכון את המצב הנוכחי של שוק הנדל"ן. איש מקצוע יכול לנתח מגמות בתחום הפכפך זה ולהסיק את המסקנות הנכונות. אתה אמור להיות מסוגל לקבל החלטה בזמן לשנות את הפרופיל של אובייקט. חשוב לא רק לעשות זאת, אלא גם לארגן את כל התהליך בצורה נכונה.

החלטות מהירות המבוססות על נתונים אנליטיים יכולות להגדיל את הרווחיות של הפרויקט. לשם כך על היזם להיות בעל ידע תיאורטי הנדסי ובנייה לפחות, ועדיף להתאמן בתחום זה.איש מקצוע חייב להיות בעל השכלה גבוהה: כלכלית, משפטית או טכנית. בנוסף, נדרש ידע בטכנולוגיית בנייה, הבנה עמוקה של שוק הנדל"ן.

יזם מוסמך חייב להכיר היטב את כל הדקויות המשפטיות, הפיננסיות, ההנדסיות והבנייה של העבודה. בנוסף, המומחה צריך להבין פרסום ושיווק. בדרך כלל לכל מפתח יש ידע בארכיטקטורה. לארגון וביצוע הפרויקט, חשוב להיות מסוגל להסדיר באופן חוקי את כל העסקאות והשלבים.

להיות מפתח זה לא קל בכלל. ראשית אתה צריך לקבל השכלה גבוהה. רק אז אפשר להתחיל להתפתח במקצוע. בואו נרשום את האוניברסיטאות הטובות ביותר.

• המכון הפתוח של מוסקבה. עדיף ללכת למחלקת "בנייה".
• האקדמיה ליזמות במוסקבה תחת ממשלת מוסקבה. כאן אתה יכול ללמוד להיות כלכלן.
• MosGU. המומחיות "כלכלה ארגונית" מצוינת.
• MISIS... וכאן אתה יכול לקבל השכלה כלכלית.
• NRU "MPEI". סניף "כלכלה" יהיה האפשרות המוצלחת ביותר במוסד זה.

ברוסיה, הפיתוח מתפתח בהדרגה. זו בדיוק הסיבה שמספר קטן של מומחים מוסמכים מחוברים. בדרך כלל אנשים מגיעים לאזור זה מעסקי הבנייה. מפתח יכול להיות מעצב או מנהל פרויקטים. אבל תצטרך ללמוד כל הזמן בתחום הזה.

אלה שיכולים להגיע להצלחה גדולה שקיבלו השכלה גבוהה בכלכלה, בניה או מימון. לעתים רחוקות יותר מגיעים לתחום הנדל"ן בוגרי פקולטות טכניות. אין התמחות נפרדת באף מכון, אז כדאי לחפש דומים במשמעות.

לא ימנע מהמומחה השכלה בתחום השיווק. כיום ישנם מפתחים מצליחים רבים בעלי תארים טכניים. עם זאת, לא ניתן יהיה להסתפק רק במכון. נצטרך ללכת לקורסי אנגלית ולעשות פיתוח מקצועי. התמחות במנהל עסקים (MBA) לא תזיק. זה יעזור לחשב נכון את הכספים, לזהות לקוחות פוטנציאליים. כמו כן, מפתח חייב להיות מסוגל ליצור קשרים ולהשתמש בהם, למשוך משקיעים. בנוסף, יהיה עליך להפעיל מיומנויות ניהוליות על מנת לתאם את הפעילויות של משתתפים אחרים בתהליך.

יתרון גדול עבור איש מקצוע יהיה IPP (פרויקט מקצועי אינדיבידואלי). אלו הם התמחויות מהחיים האמיתיים. הם מספקים חוויה מעשית. האחרון זוכה להערכה רבה במקצוע. מפתחים ללא ניסיון אינם נותנים אמון, כי הסיכונים גדולים מדי. יש גם בית ספר למנהלים "ארסנל"... שם, בקורס "ניהול נכסים" ישנה הזדמנות לרכוש ידע בסיסי במומחיות. לאחר השגת הכישורים המינימליים, אתה יכול ללכת לחברת פיתוח.

ניהול פרויקטים בתחום זה קשור לאחריות להצלחתו של עסק של מיליוני דולרים. אנשי מקצוע עובדים קשה וקשה, אשר מתוגמל במלואו במקרה של פרויקט מוצלח. יש מעט מפתחים עם ידע טוב, ולכן חברות גדולות מציעות לרוב בונוסים נוספים וחבילה חברתית. השכר ברוסיה הוא 25,000-100,000 רובל, במוסקבה - 40,000-160,000 רובל.

במקרה זה, התשלום מורכב משני חלקים: הימורים ובונוסים. על הראשון יש משא ומתן מראש ואינו משתנה בהתאם לפרויקט. אבל בונוסים מורכבים מאחוז מהעלות הכוללת של האובייקט. יחד עם זאת, הרבה תלוי במקום העבודה ובכישורים. בחברה גדולה הם לרוב משלמים יותר, במיוחד אם יש להם את הידע והניסיון הדרושים. חברות קטנות עוסקות בפרויקטים קטנים יותר, מה שאומר שהתשלום יהיה שונה.עם זאת, במקרה האחרון, יהיו פחות סיכונים ופחות אחריות. בעת הבחירה, עליך להתמקד בידע ובכישורים שלך.

עם הניסיון המתאים, ייתכן שלא תעבוד עבור המשרד כלל. היזם יכול פשוט להרכיב צוות מומחים משלו ולנהל פעילויות עסקיות. במקרה זה, רמת ההכנסה תלויה אך ורק במומחה. עם זאת, הסיכונים במצב כזה נופלים גם על היזם, ולא על החברה. במקרה של פרויקט כושל, העלויות יהיו גבוהות מאוד.

ההתפתחות בתחום זה תלויה בגורמים רבים. הקריירה מאוד ספציפית. בדרך כלל למפתח יש כבר ניסיון בניהול מספר פרויקטים. מומחה יכול לשכור באופן עצמאי עובדים מוסמכים ולקחת אחריות מירבית. נקודת המבט העיקרית היא להקים עסק משלך. לחילופין, אתה יכול לשקול מושב בדירקטוריון של חברה גדולה. בדרך כלל, הפיתוח מתחיל בעבודה בפורמט של פיתוח עמלות. ביצוע משימות ממשקיעים גדולים יאפשר לך ליצור לעצמך שם בפרויקטים מוצלחים.

עם הזמן הלקוחות יהיו חדורי אמון, וניתן יהיה לפתח פעילות עצמאית לחלוטין. במקרה זה, נעשה שימוש בסוג ספקולטיבי של פעילות. במקרה זה הרווח גדל עשרות ומאות מונים, ואיתו גם הסיכונים. הנה כמה דוגמאות לחברות רוסיות מצליחות.

• קבוצת PIK, מוסקבה. החברה מובילה ובונה כ-7.4 מיליון מ"ר נדל"ן מסוגים שונים.
• קבוצת LSR, סנט פטרסבורג. גם נפח הבנייה מדהים - כ-4.1 מיליון מ"ר.
• קבוצת YugStroyInvest, טריטוריית סטברופול. החברה בנתה כ-1.5 מיליון מ"ר.

עם זאת, אין להניח שנפחי הבנייה לבדם ממלאים תפקיד מפתח בקביעת המנהיג. למעשה, המחוון חשוב, אבל לא המפתח. חלק מהחברות מושכות יותר לקוחות ובעלי רווחים טובים יותר בזכות התנהלות עסקית מאוזנת. בבחירת קו פיתוח, חשוב לקבוע עד כמה המומחה רוצה לקחת סיכונים גבוהים. אם יש הרבה פרויקטים לא מוצלחים, הלקוחות פשוט יפסיקו לתת אמון. זה יוביל למותה של החברה.